Nghị định 08 có phải là lời giải cho bài toán trái phiếu bất động sản?

Người phụ nữ này là một trái chủ, với số tiền đang nằm trong trái phiếu lên đến trên 1 tỷ đồng, bao gồm cả tiền của người thân. Chị tham gia chỉ vì lý do rất thuyết phục khi được tư vấn, đó là lãi suất cao hơn ngân hàng, rút tiền linh hoạt. 

Những khó khăn của nhà phát hành đã khiến chị không thể rút được vốn. Khi Nghị định 08 về trái phiếu được ban hành, chị rất mừng. Nhưng chị vẫn còn những thắc mắc liên quan đến việc thanh toán bằng tài sản khác thế nào, giá trị quy đổi ra sao, chuyện gì xảy ra sau thời gian 2 năm? 

Đối với những nhà phát hành hoặc sắp phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, việc được thanh toán bằng tài sản khác hoặc kéo dài thời gian thanh toán gốc lãi lên đến 2 năm, ít nhiều được coi như là lời giải cho bài toán trái phiếu hiện nay. 

Bởi vì thực tế, nguồn tín dụng thực hiện dự án chủ yếu huy động từ hai nguồn, ngân hàng và khách hàng, đối tượng này bao gồm cả trái chủ. Trong đó, việc cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác giúp cho chủ đầu tư các dự án bất động sản chủ động hơn trong việc giảm áp lực tài chính, tăng thêm cơ hội bán hàng. Tương tự, cơ hội kéo dài thời hạn thanh toán gốc lãi trái phiếu phát hành thêm 2 năm, thay vì 180 ngày đối với trái phiếu giá trị trung bình 2 tỷ đồng, cho phép nhà phát hành có thêm thời gian tháo gỡ khó khăn về tài chính. 

Việc hợp thức hóa các thỏa thuận về phương thức thanh toán, thời gian thanh toán gốc, lãi trái phiếu trước đây chưa được công nhận cho thấy nỗ lực từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Đây cũng được coi là sự chia sẻ rủi ro của trái chủ với nhà phát hành và ngược lại. Về phía khách hàng, họ có quyền không đồng ý thỏa thuận với đề xuất của nhà phát hành trái phiếu. Ở thời điểm này, các phương án linh hoạt như vậy giúp các bên cởi bỏ sức ép theo đúng tinh thần hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi mà Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đề cập, tạo cơ sở cơ bản đảm bảo việc thực hiện đàm phán đổi trái phiếu lấy tài sản khác một cách rõ ràng, nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này.

Theo các chuyên gia, khi thực hiện Nghị định 08, rất cần lưu ý một chi tiết, đó là Nghị định nhấn mạnh đến hai chữ đàm phán, tức là doanh nghiệp phát hành không được tự động giãn các khoản nợ, hay tự động chuyển thanh toán tiền mặt sang tài sản khác nếu không được trái chủ đồng ý, mà doanh nghiệp phải đàm phán, thỏa thuận đồng thời chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán đối với trái chủ. Quy định này giúp bảo vệ các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân vốn yếu thế trên bàn đàm phán, cũng như không có nhiều kiến thức về tài sản, sự am hiểu thị trường. Đối với các doanh nghiệp có tài sản như bất động sản, đủ điều kiện chuyển nhượng thì đây là một giải pháp để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp phát hành chưa thể thanh toán bằng tiền mặt.